铁岭新城债退市预警 房企1月发债融资规模骤缩
作者:华体会 发布时间:2022-03-28 09:51
本文摘要:(原标题:铁岭新城债注销预警 房企1月发债融资规模骤缩)分析人士指出,14铁岭债这类案例的经常出现,对整个房地产业明确提出了警告,即随着市场形势和融资环境的变化,房企的资金链安全性问题正在新的浮出水面。房企在未来6-9个月不会面对更加大的资金问题。在童年销售最火热的年份后,房地产业开始曝露资金风险问题。 2月10日,铁岭新城公布了关于2014年公司债券有可能被停止上市的第二次风险提示性公告。

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(原标题:铁岭新城债注销预警 房企1月发债融资规模骤缩)分析人士指出,14铁岭债这类案例的经常出现,对整个房地产业明确提出了警告,即随着市场形势和融资环境的变化,房企的资金链安全性问题正在新的浮出水面。房企在未来6-9个月不会面对更加大的资金问题。在童年销售最火热的年份后,房地产业开始曝露资金风险问题。

2月10日,铁岭新城公布了关于2014年公司债券有可能被停止上市的第二次风险提示性公告。公告称之为,由于预计公司2016年度经营业绩将经常出现亏损,并有可能造成倒数两年经常出现亏损,按照规定,公司于2014年发售的14铁岭债有可能在年报透露之日起被清盘,深交所将在清盘后15个交易日内作出否停止债券上市交易的要求。这是时隔1月26日之后,铁岭新城针对14铁岭债有可能被停止上市而公布的第二份提示性公告。

其间的2月7日,公司还公布了一份牵头信用评级有限公司对14铁岭债不存在停止上市风险不予注目的公告。如果最后坐实,这笔债务最慢有可能在两个月后被停止上市。

且若无法在限期内避免风险,该笔债券将被中止交易。一位不愿明示的券商分析师认为,从现有信息来看,14铁岭债不存在一定的债权人风险。按照《证券法》规定,若铁岭新城2016年的业绩之后亏损,又无法在未来一年提高业绩的话,该债券还有可能被注销。

据报,在此前的超日债债权人事件中,*ST超日就因倒数三年经常出现亏损等一系列问题而使11超强日债跑到注销边缘,最后以超日重组的方式才构建全额兑付。在融资可玩性增大、市场转入下行期的背景下,这一案例正在给企业收到警告:资金尤为严格的时代早已过去,资金链风险的下降速度有可能远超过预期。

世邦魏理仕的一份报告也认为,随着杠杆率下降、利润传输,房企的债务付息能力正在弱化。铁岭新城累及于东北楼市在上述公告公布之前的1月26日,铁岭新城早已发布公告,就14铁岭债不存在停止上市的风险做出提醒。根据公司同日公布的业绩公告,铁岭新城在2016年的业绩预期为亏损。其中,归属于上市公司股东的净利润亏损大约2.5亿-3.3亿元,比2015年1.79亿元的亏损额有所不断扩大。

按照《证券法》规定,公司债券上市交易后,若公司最近二年倒数亏损,由证券交易所要求停止其公司债券上市交易。因此,这笔债券交易将面对被停止的风险。

14铁岭债发售于2014年3月,发售规模为10亿元,票面利率8.45%,期限为5年。从第三年末开始,发行人可选择下调票面利率,投资者也可选择回售。鉴于上述条款,铁岭新城在今年1月14日、1月17日和1月18日倒数公布三份提示性公告,回应本公司自由选择不下调本期债券的票面利率。

但投资者在此期间大量自由选择回售,回售比例相似93%。目前剩下债券为707321张,仅有占到最初发售数量的7%。有分析指出,这一结果解释,投资者对铁岭新城先前的债务能力有一定担忧。

铁岭新城的主营业务为土地一级研发,为房地产上游行业,不受房地产市场变化影响较小。且公司地处东北地区三线城市,为全国去库存重灾区。财报表明,2015年铁岭新城的营业收入仅有为3438万元,同比上升86.93%;归属于上市公司股东的净利润为-1.79亿元,上升723.32%;每股收益为-0.22元,上升833.33%。转入2016年,全国楼市大幅度加剧,但由于东北地区去库存压力未减轻,铁岭新城的业绩依然不尽人意。

2016年前三季度,铁岭新城的营业收入大约为1505万元,同比上升35.3%;归属于上市公司股东的净利润为-1.12亿元,同比上升46.9%。对于去年全年业绩预亏,铁岭新城的说明为:2016年公司所在地区房地产市场仍正处于去库存过程中,市场正在逐步完全恢复,报告期内没能构建土地成交价。

同时根据会计学慎重原则,公司计提了坏账打算,公司辖下净水厂和污水厂计提了资产减值。该笔债券在发售时的评级为AA级。

到2015年6月,牵头信用评级有限公司将其信用等级调到AA-,未来发展为负面。2016年6月,该笔债券的追踪评级仍为AA-,但未来发展为平稳。

1月融资规模之后走低在这一案例之前,恒盛地产曾于去年两次推迟缴纳美元债务利息。由于资金链极为紧绷,恒盛的多个项目停工,公司还启动了第二次注销程序,但最后未果。2016年,房地产市场步入历史性高点,房企销售回款大幅提高。

加之国内资金成本便宜,企业通过低息债务更换旧债,并补足了大量资金。因此,经常出现债务债权人的风险变得不可思议。一名不愿明示的分析师向21世纪经济报导记者认为,过去几年,分化沦为房地产业的一个最重要特征。在市场层面,热点城市供应紧缺的同时,三四线城市依然处在极大库存压力下。

在企业层面,大型房企的规模和市场份额持续不断扩大,中小房企的存活压力大大增大。该人士指出,就铁岭新城和恒盛地产而言,两家公司皆归属于小型企业。其中,铁岭新城身陷库存重灾区,恒盛则不存在经营层面的根本性问题,因此经常出现债务危机并不车祸。

在该人士显然,这类案例的经常出现,对整个房地产业明确提出了警告,即随着市场形势和融资环境的变化,房企的资金链安全性问题正在新的浮出水面。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报导记者回应,除自有资金外,房企最主要的资金来源在于两个方面:销售和融资。其中,随着调控政策的持续烘烤和市场转入下行期,总体销售规模的下降不可避免。

根据统计局数据,去年下半年以来,房企的定金及预收款和个人按揭贷款增长速度显著下降。其中,定金及预收款增长速度由上半年的34.1%上升到年末的29.0%,同期个人按揭贷款增长速度由57.0%上升到46.5%。这两项资金占到房企总资金来源的46%。相比之下,在监管部门的严格控制下,融资规模的大跌幅度更大。

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根据中原地产统计资料,2017年1月,房企投资基金、公司债、中期票据等的融资合计仅有133.08亿,沿袭了四季度来的下滑状态,同比下调幅度约92%。去年7-9三个月,房企的月度融资规模皆保持在1000亿以上水平,但从10月开始之后很快下降,到12月已下滑到126.7亿。这期间,融资成本却开始下降,从9月前的4%左右,下降到12月的4.2%-5.5%之间。

今年1月的融资成本大多在5%以上,华远地产发售的两单类REITs产品,成本则在6%以上。张大伟指出,在楼市调控、发债放宽、市场上行、人民币汇率波动等因素影响下,房企在未来6-9个月不会面对更加大的资金问题。世邦魏理仕公布的一份报告也认为,由于政策环境宽松,去年很多开发商通过更换的方式将债务期限顺延2018年以后,但总体债务压力未减低。如果利率触底回落,融资环境显得有利,再融资风险将现端倪,预计开发商必须以较高成本发债,债券再融资压力将增大。

上述机构指出,部分区域房企不存在杠杆率过低的情况,且由于土地价格较慢下跌,开发商利润空间更进一步传输,企业的债务付息能力有所弱化,未来企业的债务风险不容忽视。


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